＃29 「住宅および住宅及び居住環境に関して重要としているものは何？？」「住替えについて」
おはようございます。
40代を毎日イキイキと生きる！お金と時間と心の余裕を手に入れたい。
大手金融機関勤務のマーシーです。
このblogでは住宅ローン、筋トレ、朝活、不動産等について語っています。
それでは本編にいってみましょう！
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本日のテーマは、不動産の目線から
「住替え」
「住宅及び居住環境に関して重要としているものは何か」について考察します。
住宅を選ぶときに皆さんはどのような基準や、どのような観点を重視して選ばれていますか？
家賃が安いだったり、駅から近いだったり、日当たりが良いだったり
単身者やファミリーによっても選ぶ基準は異なりますね。
国土交通省住宅局 が実施している平成30年住生活総合調査結果 より記事を抜粋しました。
サンプル数は以下のようです。
対 象 世 帯 数：93,586
調査票配布数：90,948
回 収 世 帯 数：47,898（回収率 52.7％）
集 計 世 帯 数：46,868
住宅及び居住環境に関して重要と思う項目を重要視している順にグラフにしました。
８つまで回答可能としているようですが、皆さんはどれを重視されますか？
トップ10は
となっています。
治安は重要ですよね。特に子育て中の方は一番に気になる項目ではないでしょうか。
また年齢が変わること重視してくる項目は変わっていきそうです。
マーシー的に重要視したいのは
- 治安
- 日当たり
- 地震時の安全性
- 防犯性
- 通勤・通学の利便性
このあたりでしょうか。
皆さんの重要視している項目よければ教えてください。
また、ここ数年のコロナ禍で、在宅勤務が増え部屋数が必要となり住み替えが増えていると聞きました。
- 中古住宅の価格高騰で購入当時と同等またはそれ以上の価格で売却可能
- 在宅勤務より広さや部屋数の確保が必要
- 低金利が継続中
今の購入した自宅を売却し新しく買いなおす住み替えの環境が整ってきているのが背景にあるようです。
コロナが第5類に移行することもあり、最近通勤電車は混んできているものの、一定数の在宅勤務は続いていくものと思われます。
住み替えについての、金融機関の住宅ローンの審査がどのようになっているのかご紹介します。
＜住替えへの対応＞
仮住まいを不要とし、新居を先に購入して新居に引っ越した後、現自宅の売却を行う方法として、「買い先行」というやり方があります。この買い先行を利用することで、現自宅の残債は返済負担率に含まないで審査をすることができます。
通常であれば、現自宅の残債(住宅ローンの債務）はその他借入に含まれます。
例えば、2回払い以上のオートローンがあればそれを住宅ローンの融資までに完済しなければ、年間の返済負担比率に含まれるということです。
ただ、住替えでの審査ですが、金融機関によってスタンスは異なりそうです。
「買い先行」とは、ダブルローンになるのですが、「現自宅の住宅ローン」と「新居の住宅ローン」を現自宅の売却が完了するまで
2重に支払いを行うことです。
【買い先行の条件】
- 新居の引き渡し後、現自宅の売却は6ヶ月以内または1年以内に売却すること
- 現自宅の評価額は、住宅ローン残債の125%以上でないといけない
こんな感じです。
メリットとして
- 売却時期を選べるため、売り急ぐ必要がなく売却金額を下げなくてもいいこと
- 仮住まいが不要
などが挙げられます。
デメリットとして
- 2重にローンの支払いが発生するため支払いの負担が大きい
イメージを、図式化してみました。
現自宅を売却するまでは、「現居の住宅ローン」と「新居の住宅ローン」の2重払いとなるため、年収に余裕がないと支払いが大変そうですが、自宅がすぐ売却できそうな見込みが立つようであれば、買い先行融資はいいですね。
住み替えが増えていますので案件としても増えています。
一方、元金は据置きで新居は一時的に利息のみの支払で猶予してくれる銀行もあるようですので自分に合った金融機関を探してみてください。
売却と購入を同時並行で行うことは中々難しいとされています。新しい物件が見つかるとは限りませんし、売りを急いでしまう可能性もあります。
また、現自宅と新居を同日に決済すると、引っ越しの日をうまく合わせられないと、新居の引っ越しまでに仮住まい費用がかかったりします。
＜今好きな言葉＞
人生は1度きり。
今日の1日が明日の自分の未来を創る。
1日、1日を後悔しないよう一生懸命生きる。
本編は以上です。この記事が楽しいと思ったら、良いねボタン！フォローをいただけると励みになります。次回の更新もお楽しみにしてくれると嬉しいです。
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ここからはおまけのコーナーです。
昨日は実家に帰省しました。
チェーン店なのですが、和食のお店に行き
お昼を食べました。
魚が美味しかったです。
あと、今までは茶碗蒸しとか好き嫌いしていたのですが、体に良いと思い食べたらとても美味しかったです。
健康に気をつけると、食事も変わりますね。
今までなら、カツカレーとか頼んでいました（笑）
今朝も筋トレにいってきました。
5:20分起床、5:30から6:00まで30分やってきました。
この時間帯ですと3人いたので、やはり4:30にはいかないとです。
また明日も頑張ります。
それでは今日もいい日にしていきましょう！
月曜日一週間の始まりにいってらっしゃーい！
