#18 住宅ローンの基礎知識(金利・返済方法など）
おはようございます。
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40代を毎日イキイキと生きる！お金と時間と心の余裕を手に入れたい。
大手金融機関勤務のマーシーです。
このblogではおすすめの住宅ローン、筋トレ、朝活、不動産等について語っています。
それでは本編にいってみましょう！
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本日は「住宅ローンの基礎知識(金利・返済方法など）」についてです。
【金利タイプ】
3種類あります。
【金利の決め方】
「変動金利」
各金融機関が定める短期プライムレートを基に決められており、それに金融機関ごとにコスト（1%程度）を上乗せして決定しています。
「固定金利」
基本的には10年もの国債の利回りを基に決められています。
【変動金利のルール(元利均等方式の場合）】
「5年ルール」
毎月の返済額が5年に1度しか見直されないルールです。
年に2回見直しされるのですが、返済額は変わりません。
例えば、月の返済が10万円として内訳が元金9万円＋利息1万円だったとします。
適用金利があがっても月の返済額は10万円はそのままで、内訳の元金が8万円＋利息が2万円といった形で、元金の減りが少なくなり、利息の支払いが増えます。これは通知されないので気づかないケースがあります。
「125％ルール」
たとえ金利が上昇しても返済額は5年間変わりません。6年目の返済額の見直しの際、その時の適用金利で返済額が決まります。ただし、金利がどれだけ高くなっていたとしても、返済額の上限は125％までと決まっています。10万円の返済だった場合、6年目の見直しの時点で12万5000円までしか適用できないことになっています。急激な金利上昇があったとしても、いきなり払えなくなる心配は少ないです。
「未払利息」
元金と利息の内訳ですが、金利上昇があった場合、月々の返済に占める利息の割合が多く占めてしまう可能性があります。(返済額は変わりません）
毎月の返済額が10万円だとして、その10万円以上が利息となってしまった場合、未払利息が発生します。その月で支払えない場合、翌月以降の返済に繰り延べされます。
適用金利が高水準で推移した場合、最終返済期日が到来しても返済が完了せずに、元金および未払利息債務が残る可能性がありますが、5年毎に返済額が見直しされるため可能性は少ないと考えられます。最終返済期日までに未払利息が残っている場合は、最終返済期日にしわ寄せされ、全額を元金とともに一括で返済する必要があります。
【返済方法】
2種類方法があります。
「それぞれの特徴をまとめました」
ほとんど大半が元利均等方式を選択しています。
今は金利が低いため、総返済額で差がでないからです。
下の図は、変動金利0.4％と固定金利フラット1.96％で「元利均等方式」と「元金均等方式」で試算したものです。
(※いずれの場合も繰り上げ返済せず、金利の変更もないという前提に立っています)
ご覧いただけるとわかるのですが、金利が低いと元利均等方式と元利均等方式では
トータルの総返済額(利息)の差はほとんど出ない形になります。
一方で、金利が高いとトータルの総返済額(利息)の差が大きく変わってきます。
金利が高いと月々の返済額も3万以上変わってきますね・・・。
以下は、参考にしたシミュレーションです。
本編は以上です。
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それではここからはフリートークの「おまけコーナーです」
月曜日から16時間断食を始めましたので、2日目になります。
今日も朝ごはんは抜いて、オートファジー発動させます。
今日も一日良い日にしましょう！！
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