#11 住宅ローンの審査目線を考察する
おはようございます。
40代を毎日イキイキと生きる！お金と時間と心の余裕を手に入れたい。
大手金融機関勤務のマーシーです。
このblogではおすすめの住宅ローン、筋トレ、朝活、不動産等について語っています。
それでは本編にいってみましょう！
目覚めは少し悪かったですが4:30起床しております。
第11回目は「住宅ローンの審査目線を考察する」です。
過去記事で審査に関して少し記載していますのでそちらも併せてよければご確認ください。
masaosanchanmel.hatenablog.com
それでは本編にいってみましょう！
申し込める方の要件をみていきましょう。
＜申込人の要件＞
・auじぶん銀行に円普通預金口座をお持ちのお客さま
・お申込時のご年齢が満18歳以上満65歳未満で、最終ご返済時が満80歳の誕生日までのお客さま
・前年度の年収（自営業の場合は申告所得）が200万円以上のお客さま
・auじぶん銀行指定の団体信用生命保険にご加入いただけるお客さま
・借入対象物件にauじぶん銀行またはauじぶん銀行が指定する保証会社を第一順位の抵当権者とする抵当権を設定していただけるお客さま
・日本国籍のお客さま、または永住許可を受けている外国籍のお客さま
・auじぶん銀行が定める借入条件に該当するお客さま
年収200万以上じゃないとだめみたいですね。
一般的な銀行では
・会社役員、代表者
パート、アルバイトは除く銀行が大半です。
一方でフラット35ですと
年金受給者、パート、アルバイトも申込人の要件に該当します。
給与所得者でみてみましょう。
①通年勤務実績があるケース
原則、直近の源泉徴収票を審査年収とします。
見込み年収とな昇給見込みでの審査は基本的にできないでしょう。
外資系や、歩合給がある職種などは安定性の観点から、2年分の収入の波を見て低いほうを採用されたりします。
②転職後1年未満のケース
勤務先発行の雇用契約書等で審査年収をはじくことが多いと思います。
銀行によっては、給与明細と賞与明細があればやってくれる所もあるでしょう。
フラット35は給与証明書という書式があり、それを会社から発行してもらわないと審査ができません。
フラット35NO1のアルヒのHPから持ってきましたが、きまった書式があります。
③産育休取得しているケース
前年度一年間フルで給与が出ていない場合、通年で出ていた源泉徴収票が採用年収になる所が多いと思います。
ただし、勤務先発行の証明書提出が求められるケースが多いです。
社会的な背景と物件価格の高騰で、ペアローンが増加しております。
産休育休中のお客様がペアローン申し込みされることも多いです。
住宅ローンを融資する前に復帰していないと思う方もいると思いますが、審査状況によっては、復職は住宅ローン融資後でも大丈夫なケースが多いです。
時代の流れに合わせて審査もそのようになってきています。
会社経営者・個人事業主でみてみましょう。
一般的に業歴は3年以上ないと厳しいといわれています。
審査の書類として3年分の所得証明書が求められるからです。
法人であれば決算書3期分や自営業者なら確定申告3年分です。
繰越損失や債務超過の場合審査は通らないと思っていたほうがいいと思います。
銀行ローンであれば頭金は１～３割が目安となります。
一方でフラット35でいきますと、1期分だけでも確定申告していれば土台に乗ることできます。開業届を出してもらい、1年間やっていなくても日割り計算で所得を計算することができます。フラット35は間口が広いので、自営業者や法人の代表者は特にお勧めです。
物件の担保でみていきましょう。
銀行は担保に土地や建物に抵当権を設定します。
基本的な考え方として、延滞などで支払が滞ってしまった場合回収できるかといった目線でみます。その場合、競売にかけたりして売却した資金で回収できるかどうかです。
流通性がない物件はNGという考え方です。
計画計画区域外や準都市計画区域は基本的に難しいと思います。
市街化調整区域はマンションではできたりますが、戸建ては第三者が単独で再建築できるなど、取扱要件が厳しいです。
非線引き区域は流通性に懸念がなければ取り扱い可能となるケースはあると思います。
狭小物件も都心でははやっていますが、実測の面積が40平米未満の土地は難しいでしょう。
また、越境物件は厳しく見られます。軽微なものであれば検討可能です。
今回の記事はいかがでしたでしょうか？少しでも参考になれば幸いです。
次回の更新もお楽しみにしてくれると嬉しいです。
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同じ内容になりますがスタンドエフエムという音声配信もしています。
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